Επενδυτικό Ακίνητο: Πώς να Αξιολογήσετε μια Αγορά πριν Επενδύσετε
Ένα επενδυτικό ακίνητο δεν αξιολογείται μόνο από την περιοχή, την τιμή ανά τετραγωνικό ή το ενοίκιο που «θα μπορούσε» να φέρει. Η τιμή αγοράς, τα έξοδα συναλλαγής, οι εργασίες, το πραγματικό μίσθωμα, η πιθανή κενότητα, η διαχείριση και ο χρονικός ορίζοντας της επένδυσης πρέπει να εξετάζονται μαζί.
Περιοχή, budget, τύπος ακινήτου και επενδυτικός στόχος αρκούν για να ξεκινήσουμε.
Τι Θέλετε να σας Δώσει η Επένδυση;
Το ίδιο ακίνητο μπορεί να φαίνεται ενδιαφέρον για έναν επενδυτή και ακατάλληλο για έναν άλλο, επειδή ο στόχος τους δεν είναι ο ίδιος.
Σταθερό Εισόδημα
Αγορά με στόχο μακροχρόνια μίσθωση και επαναλαμβανόμενο μισθωτικό εισόδημα.
Αύξηση Αξίας
Ακίνητο που μπορεί να βελτιωθεί μέσω εργασιών, ανακαίνισης ή καλύτερης αξιοποίησης.
Μακροχρόνια Διακράτηση
Ο επενδυτής θέλει να διατηρήσει το asset για χρόνια και να εξετάσει το συνολικό αποτέλεσμα σε βάθος χρόνου.
Βραχυχρόνια Αξιοποίηση
Διαφορετικό λειτουργικό μοντέλο, με άλλες απαιτήσεις, έξοδα, διαχείριση και μεταβλητότητα.
Η Επένδυση δεν Είναι μόνο η Τιμή Αγοράς
Αν ένα ακίνητο κοστίζει €150.000 αλλά χρειάζεται έξοδα συναλλαγής, εργασίες, εξοπλισμό και χρόνο μέχρι να μισθωθεί, τότε το κεφάλαιο που πραγματικά δεσμεύεται είναι μεγαλύτερο.
Η απόδοση πρέπει να εξετάζεται πάνω στην πραγματική οικονομική εικόνα της επένδυσης.
Πώς Υπολογίζεται η Απόδοση ενός Επενδυτικού Ακινήτου;
Δεν υπάρχει μόνο ένας τρόπος να κοιτάξετε την απόδοση. Διαφορετικοί υπολογισμοί απαντούν σε διαφορετικές ερωτήσεις.
Μικτή Απόδοση στην Τιμή Αγοράς
Ένας πρώτος και απλός δείκτης που συγκρίνει το ετήσιο μικτό μίσθωμα με το τίμημα αγοράς.
Μικτή Απόδοση στο Συνολικό Κεφάλαιο
Πιο χρήσιμη όταν το ακίνητο χρειάζεται σημαντικό ποσό μετά την αγορά για να μπορέσει να αποδώσει.
Καθαρότερη Λειτουργική Εικόνα
Εξετάζει τι μένει αφού ληφθούν υπόψη ρεαλιστικά λειτουργικά κόστη και πιθανές περίοδοι χωρίς εισόδημα.
Η Μικτή Απόδοση δεν Είναι Καθαρό Κέρδος
Ένα ποσοστό που εμφανίζεται σε μία αγγελία ή σε έναν πρόχειρο υπολογισμό δεν σημαίνει ότι αυτό το ποσοστό θα καταλήγει κάθε χρόνο στον επενδυτή.
Για πιο ρεαλιστική εικόνα χρειάζεται να εξεταστούν και τα επαναλαμβανόμενα κόστη της συγκεκριμένης επένδυσης.
Μην Αξιολογείτε την Επένδυση με το Ενοίκιο που Θα Θέλατε να Παίρνετε
Το μίσθωμα πρέπει να αποτελεί ρεαλιστική εκτίμηση για το συγκεκριμένο ακίνητο και το συγκεκριμένο σημείο.
Μια αισιόδοξη υπόθεση μπορεί να κάνει οποιαδήποτε επένδυση να φαίνεται καλύτερη στα χαρτιά.
Το Ακίνητο δεν Παράγει Απαραίτητα Εισόδημα 12 Μήνες τον Χρόνο
Δεν προβλέπουμε ότι κάθε ακίνητο θα μείνει κενό. Εξετάζουμε όμως τι συμβαίνει στην επένδυση αν υπάρξει χρόνος ανάμεσα σε δύο μισθώσεις ή ένα απρόβλεπτο κόστος.
Κενότητα
Χρόνος κατά τον οποίο το ακίνητο δεν παράγει μίσθωμα ανάμεσα σε δύο μισθώσεις ή κατά την προετοιμασία του.
Συντήρηση
Ένα ακίνητο έχει λειτουργικά κόστη και ανάγκες που δεν φαίνονται στο gross yield.
Διαχείριση
Ο χρόνος, η επικοινωνία, η είσπραξη και η αντιμετώπιση θεμάτων είναι επίσης μέρος του πραγματικού επενδυτικού μοντέλου.
Δεν Επενδύετε σε μια Περιοχή. Επενδύετε σε Συγκεκριμένο Ακίνητο.
Οι μέσοι όροι μιας περιοχής είναι χρήσιμο σημείο αναφοράς, αλλά δεν αρκούν για να αξιολογήσουν ένα συγκεκριμένο asset.
Το ακριβές σημείο, το ίδιο το κτίριο και η λειτουργικότητα του ακινήτου μπορούν να αλλάζουν δραστικά την επενδυτική εικόνα.
Πριν Αγοράσετε, Καταλάβετε Ποιος θα το Νοικιάσει
Ένα επενδυτικό ακίνητο είναι προϊόν για έναν συγκεκριμένο χρήστη. Η σωστή διαρρύθμιση, η περιοχή και το επίπεδο τιμής πρέπει να ταιριάζουν στο κοινό που θέλετε να προσεγγίσετε.
Single Professional
Σημαντικά μπορεί να είναι η πρόσβαση, η λειτουργική διαρρύθμιση και η καθημερινή ευκολία.
Ζευγάρι / Οικογένεια
Άλλο μέγεθος, αποθηκευτικοί χώροι, καθημερινότητα και διαφορετικός χρονικός ορίζοντας μίσθωσης.
Ειδικό Κοινό
Φοιτητική, εταιρική, επαγγελματική ή άλλη χρήση χρειάζεται διαφορετικό investment case.
Η Ανακαίνιση Μπορεί να Βελτιώσει την Απόδοση, αλλά Πρέπει να Μπει στο Κόστος
Η αύξηση του πιθανού μισθώματος μετά από εργασίες δεν μπορεί να αξιολογηθεί χωρίς το κεφάλαιο, τον χρόνο και το ρίσκο που απαιτούνται για να γίνουν.
Αγορά όπως Είναι
Χαμηλότερη αρχική παρέμβαση, αλλά πρέπει να είναι σαφές αν το ακίνητο είναι ήδη ανταγωνιστικό στη μισθωτική αγορά.
Στοχευμένες Εργασίες
Βελτιώνουμε όσα πραγματικά επηρεάζουν την εμπορικότητα και το πιθανό μίσθωμα χωρίς πλήρη ανακαίνιση.
Πλήρης Ανακαίνιση
Μεγαλύτερο κεφάλαιο και μεγαλύτερος χρόνος μέχρι το ακίνητο να αρχίσει να παράγει εισόδημα.
Cash Flow ή Μακροχρόνια Υπεραξία;
Δεν χρειάζεται μία επένδυση να στηρίζεται αποκλειστικά στο ένα ή στο άλλο. Χρειάζεται όμως να ξέρετε ποιο στοιχείο αποτελεί τη βασική επενδυτική υπόθεση.
Εισόδημα Σήμερα
Εδώ το βάρος πέφτει περισσότερο στη δυνατότητα του ακινήτου να δημιουργεί ρεαλιστικό επαναλαμβανόμενο εισόδημα.
Αξία σε Βάθος Χρόνου
Εδώ εξετάζεται περισσότερο η ποιότητα του asset, το micro-location, η δυνατότητα αναβάθμισης και η μελλοντική εμπορευσιμότητα.
Η Απόδοση του Ακινήτου δεν Είναι η Ίδια με την Απόδοση των Δικών σας Κεφαλαίων
Όταν υπάρχει δανεισμός, η επένδυση αποκτά επιπλέον επίπεδο κόστους και κινδύνου.
Δεν αρκεί να συγκρίνετε το μίσθωμα με την τιμή αγοράς.
Μην Ελέγχετε μόνο το Καλύτερο Σενάριο
Μια επένδυση χρειάζεται να εξεταστεί και όταν τα πράγματα δεν εξελιχθούν ακριβώς όπως στο πιο αισιόδοξο σενάριο.
Δύσκολο Σενάριο
Χρησιμοποιήστε πιο προσεκτικές υποθέσεις ώστε να δείτε πόσο ανθεκτική είναι η επένδυση.
Ρεαλιστικό Σενάριο
Η βασική ανάλυση πρέπει να στηρίζεται σε λογικές, επιβεβαιώσιμες υποθέσεις και όχι στο καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα.
Καλύτερο Σενάριο
Χρησιμοποιείται για να καταλάβετε την πιθανή βελτίωση αν το asset λειτουργήσει καλύτερα από το βασικό σενάριο.
Καλή Απόδοση σε Προβληματικό Ακίνητο δεν Είναι Καλή Επένδυση
Ο υπολογισμός απόδοσης δεν αντικαθιστά τον νομικό, πολεοδομικό και τεχνικό έλεγχο του συγκεκριμένου ακινήτου.
Νομική Εικόνα
Τίτλοι, δικαιώματα, βάρη και όσα πρέπει να εξεταστούν για τη συγκεκριμένη αγορά.
Πολεοδομική Εικόνα
Σχέδια, τ.μ., χρήση και πιθανές αποκλίσεις πρέπει να είναι ξεκάθαρα.
Τεχνική Κατάσταση
Φθορές και πραγματικές ανάγκες εργασιών επηρεάζουν άμεσα το investment case.
Συνολικό Κόστος
Το κεφάλαιο που θα απαιτηθεί μέχρι το asset να είναι πραγματικά λειτουργικό.
Πριν Αγοράσετε, Σκεφτείτε και Πώς θα Βγείτε από την Επένδυση
Δεν σημαίνει ότι σχεδιάζετε να πουλήσετε σύντομα. Σημαίνει ότι εξετάζετε αν το asset θα μπορεί να απευθυνθεί και σε μελλοντικό αγοραστικό κοινό.
Πώς Θέλετε να Αξιοποιήσετε το Ακίνητο;
Η επένδυση δεν τελειώνει με την αγορά. Το μοντέλο μίσθωσης και το επίπεδο διαχείρισης επηρεάζουν το πραγματικό αποτέλεσμα.
Airbnb ή Μακροχρόνια Μίσθωση;
Αν έχετε αποφασίσει να κρατήσετε το asset αλλά δεν ξέρετε ποιο μοντέλο εκμετάλλευσης ταιριάζει περισσότερο, η σύγκριση χρειάζεται διαφορετικό framework.
Airbnb ή Μακροχρόνια ΜίσθωσηΘέλετε Ανάθεση Διαχείρισης;
Δύο ακίνητα με ίδιο gross yield δεν είναι απαραίτητα ίδιες επενδύσεις αν το ένα απαιτεί πολύ περισσότερο χρόνο και καθημερινή ενασχόληση.
Διαχείριση ΑκινήτουΠείτε μας Αναλυτικά Τι Επένδυση Εξετάζετε
Δεν χρειάζεται να γνωρίζετε από πριν τη «σωστή απόδοση». Χρειαζόμαστε τον στόχο, το budget, το είδος ακινήτου και τον τρόπο με τον οποίο θέλετε να το αξιοποιήσετε.
Συχνές Ερωτήσεις για Επενδυτικό Ακίνητο
Οι αποδόσεις, τα κόστη και οι κίνδυνοι πρέπει να εξετάζονται για το συγκεκριμένο asset και όχι με έναν ενιαίο κανόνα για όλες τις επενδύσεις.
Τι είναι επενδυτικό ακίνητο;
Πώς υπολογίζεται η απόδοση ακινήτου;
Τι είναι η μικτή απόδοση;
Τι είναι η καθαρή απόδοση;
Τι ποσοστό απόδοσης θεωρείται καλό;
Η ανακαίνιση πρέπει να μπαίνει στον υπολογισμό της απόδοσης;
Πώς εκτιμώ το πιθανό ενοίκιο;
Τι είναι η κενότητα;
Είναι καλύτερο μικρό ή μεγάλο διαμέρισμα για επένδυση;
Ποια περιοχή είναι καλύτερη για επένδυση;
Πρέπει να αγοράσω ήδη μισθωμένο ακίνητο;
Είναι καλύτερο Airbnb ή μακροχρόνια μίσθωση;
Πρέπει να υπολογίζω μελλοντική άνοδο της αξίας;
Τι αλλάζει αν αγοράσω με στεγαστικό;
Πώς φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια;
Πρέπει να κάνω τεχνικό και νομικό έλεγχο;
Μπορεί το SuperSpiti να εγγυηθεί συγκεκριμένη απόδοση;
Μην Αγοράζετε μόνο ένα Ακίνητο. Καταλάβετε πρώτα την Επένδυση.
Η σωστή αξιολόγηση ξεκινά από το συνολικό κεφάλαιο, το ρεαλιστικό εισόδημα, τα έξοδα, τον κίνδυνο και το πώς θα λειτουργήσει το asset στην πράξη. Το μεγαλύτερο ποσοστό στην αγγελία δεν είναι από μόνο του επενδυτική στρατηγική.